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改善宜居环境 提升物管水平

——关于宜春市小区物业管理的调查与思考

编辑:舒涛    来源:江西政协报     2019-08-13 10:22

● 甘本新

  ---小区是群众的家园、社会的单元,如何不断提升小区物业管理服务水平,是保障改善民生、实现社区自治的一个重大课题。日前,笔者就宜春中心城区小区物业管理工作进行了专题调研,剖析了一些问题,进行了一些思考。

  【发展现状】

  宜春小区物业管理经过近20年的发展,市场日趋成熟,服务不断完善。目前,中心城区登记注册物业公司约为112家,物业从业人员8000余名,实施物业管理住宅小区216个,建筑总面积约为2334.56万平米,其中成立业主委员会的小区35个,占比约16.2%,小区物业管理逐步走上正轨。一是党委政府高度重视物业管理工作。市委、市政府相继出台《关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》《关于进一步加强中心城区住宅物业管理的通知》和《宜春市中心城区物业承接查验工作的通知》。二是职能部门对物业企业监督力度日益增强。市物业行政监督部门注重加强事中事后监管,由管主体向管市场转变,建立了物业企业检查考评长效机制,严格物业承接查验制度,先后下发《物业企业督查整改通知单》236份,约谈物业企业负责人36人次。三是物业行业服务质量越来越优。小区物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容,发展到现在的绿化养护、设施维护、车辆管理、代收代缴、家政服务等多个方面。宜春先后有28个小区被国家、省、市评为物业管理示范项目。四是物业企业服务社会作用发挥越来越好。物业企业主动承担社会责任,积极配合社区街道工作,在城市卫生、维护社区公共秩序、政府公共服务职能延伸、社区文化建设等方面发挥了不可替代的作用。

  【现存问题】

  尽管宜春市物业服务水平日臻完善,但群众对物业服务的需求质量也在不断提升,物业服务与业主权益相关的法律纠纷逐年递增,已经影响到了社区的和谐安定。2018年宜春市通过政府12345平台投诉涉及到物业管理的工单共1334件,通过市信访局转发的物业管理信访件26件。分析当前小区物业管理存在的突出问题,主要有以下几个方面:

  前期物业服务基础较弱。一些房产项目先天不足,存在擅自变更规划、相关建设手续不完善、硬件设施配套不足、房屋质量差等问题,导致业主入住后矛盾转嫁给物业企业。据统计,开发建设遗留问题引发的投诉约占物业管理类投诉的36%,且多数因为长期得不到合理解决而反复投诉,进而形成拖欠物业费、管理服务大打折扣的恶性循环。这些问题,随着开发商的撤出,矛盾更加激化。

  物业企业服务水平较低。许多物业企业由于收费水平较低、服务理念落后,存在管理人员配备不足、设施设备配备不全、素质参差不齐、专业技术工种少、无岗前培训等问题,导致管理不到位、服务不规范、业主不满意。部分业主以此作为拒缴物业服务费的理由。

  物业服务管理收费较难。宜春大多数小区物业服务费收取率为50%左右,有的甚至只有20%-30%。有些物业企业面对不主动配合缴费的业主,由于诉讼追偿程序复杂,时限较长,采取极端措施,从而加剧了双方矛盾。

  小区管理安全隐患较多。有的小区由于规划问题,停车位数量偏少,无法满足小区需求。还有的小区对于停车收费问题,企业和业主之间存在较大争议, 2018年中心城区先后发生5起因小区停车费收费偏高而引发的群体性上访事件。有的小区监控设备老化、安保人员年龄偏大且数量偏少,存在监控死角,偷盗现象时有发生。还有很多小区存在消防通道堵塞的问题,如业主私自设立门栏,将消防器材、消防设施圈入自家门禁内。

  业委会的作用发挥较差。有的小区没有成立业主委员会;有的虽然成立了,但选举程序不规范,导致业主对一些业委会成员认可度差;有的虽然经过一定程序选举产生,但没有真正发挥业主和物业企业之间的沟通桥梁作用。一方面,业委会未全面了解自己的权利和义务,缺乏对物业企业的依法监督和积极配合;另一方面,业委会缺乏与广大业主有效沟通,不能及时收集信息,难以维护业主合法权益。

  【主要建议】

  为进一步营造宜居环境,构建和谐幸福小区,建议从以下几个方面加强小区物业管理:

  坚持属地管理,创新物业服务监管机制。明确县(市)人民政府是辖区物业监管责任主体;街道(乡镇)要设定物业管理工作机构,建立联席会议制度;社区(村)配备专职社工,形成市、区县、街道(乡镇)、社区(村)四级物业监管工作格局。同时,市级物业监管事项下放到各县(市、区),增强基层物业管理监管工作履职能力。

  严格源头管控,完善物业相关法规制度。设区市立法机关尽快制定物业管理地方性法规,从源头上明确物业管理的法律关系。在法律上明确前期物业收费实行政府指导价,后期物业实行市场价。同时,建立物业服务费交纳个人诚信机制,将拒交、欠交物业服务费的业主,列入“黑名单”。属公职人员的,抄送纪委监委。在小区公共场所和公有设施经营管理上,明确产权归业主所有,其经营收入由业主和物管企业按比例分成。

  加强市场监管,规范物业企业服务行为。物业管理相关部门要进一步完善物业服务企业选聘机制,探索实施物业服务履约保证金制度。加强前期物业管理招投标监管,强化物业企业的信用管理,以市为单位统一建立诚信体系,完善物业企业“红黑榜”制度,并加大对失信物业企业的惩戒力度,最大限度地净化物业市场。

  抓住关键主体,提升业主自治自律能力。完善业主大会和业主委员会指导规则,明确业主委员会的职责、权利和义务。指导有条件的小区尽快成立业主委员会,并按照有关法律法规规定履行职责,维护业主合法权益,支持物业企业依法收益、依法管理。将小区建设纳入基层社会治理创新活动,提升业主文明素养和自治自律能力。

  紧盯问题短板,着力破解物业管理难题。一是破解维修资金使用难的问题。创新物业维修资金使用方式,完善应急维修机制,明确应急维修范围和标准,简化专项维修资金使用审批程序,建立紧急情况使用维修资金快速通道。二是破解小区停车难的问题。结合小区及周边公共停车资源,加强城市停车场规划、建设和管理。三是破解老旧小区加装电梯难的问题。鼓励对过去建筑质量较好,近期不拆迁的五层以上单元房进行加装电梯,简化相关手续,并给予资金扶持。四是破解小区执法难的问题。明确各级执法机构工作职责,着重解决物业小区违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题。 (作者系宜春市政协副主席)

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